Aká je skutočná „cena“ hypotéky pre živnostníka pri navýšení príjmu?

(Tento článok nie je venovaný len živnostníkom a začínajúcim živnostníkom, ale aj všetkým ostatným).
 
Vítam Vás na mojom ďalšom blogu  ako mať peniaze pod kontrolou.
 
Bývať a vlastniť svoju nehnuteľnosť sa stalo na Slovensku tradíciou. Lákavé úroky s veľmi nízkymi sadzbami sa stali trendom. A ako to tak vyzerá, tak skoro sa to ani nezmení. Aj preto urobiť „obchod života“ láka takmer každého. Od zamestnanca, cez podnikateľa na živnosť alebo ako konateľa či spoločníka v spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.). V tomto blogu sa bližšie pozrieme na zúbky živnostníkovi a na jeho cestu za hypotékou a na náklady s tým spojenými. Neviem či to môžem nazvať šťastím, no v každom prípade som zažil dobu, keď moji rodičia, starí rodičia, boli zamestnaní „na neurčito“. Pravidelná pracovná doba, výplata chodila na účet minimálne raz mesačne, pravidelne ako hodinky.
 
Prišiel rok 1989 a veci sa začali meniť. Tí, ktorí už dlho túžili nerobiť na niekoho, ale na seba sa chopili šance a dali sa na dráhu podnikateľskú. Postupne sa z našich známych stali podnikatelia – živnostníci alebo si založili „eseročky“.  Stali sa pánmi svojho času, svojich peňazí, úspechu ale aj neúspechu.
 
Doba minulá pominula, no nechala nám tu jedno veľké dedičstvo, ktoré, dovolím si povedať, v celej Európe nemá obdobu. A to potrebu vlastniť bývanie. Podľa Eurostatu (2020)  viac ako 90% Slovákov žije vo vlastnom. Pred nami je už len Rumunsko. Priemer európskej „28“ je 70%. Hypotékou je zaťažených na Slovensku cca. 70% nehnuteľnosti, v EÚ je to len 27%.
 
Časy, keď ste v 90-tich rokoch žiadali o hypotéku s dvojcifernou úrokovou sadzbou sú chválabohu preč. Slovensko, (i keď podľa môjho názoru „umelo“), zažíva dobu extrémne nízkych úrokových sadzieb hypoték. Nekúpiť si nehnuteľnosť, povedané nadľahčene, priam hraničí s hriechom.
 
Aby ste si vedeli lepšie predstaviť, ako je rozdiel medzi získaním hypotéky a nákladmi na jej získanie pre zamestnanca a pre živnostníka, uvediem v krátkosti rozdiel.
 
ZAMESTNANEC (na trvalý pracovný pomer – ďalej len TPP).
Žiadať a získať hypotéku ako zamestnanec je pomerne jednoduchá záležitosť.
 
Vyberiete si nehnuteľnosť, a (ideálne) v spolupráci s Vašim finančným konzultantom banke predložíte doklady totožnosti, prípadne potvrdenie o príjme, znalecký posudok ku kupovanej nehnuteľnosti a je to. Ako píšem v mojom blogu Kto rozhoduje o výške úveru – banka či žiadateľ?, pokiaľ  spĺňate všetky podmienky, čo sa týka výšky Vášho príjmu, do niekoľkých dní máte financovanie kúpy Vášho bývania schválené.
 
Prečo je to tak?
Pretože zamestnanec je pre banku záruka, že pokiaľ sa v jeho práci nič vážnejšie neudeje (nevyhodí napr. do vzduchu atómový reaktor), bude mu pravidelne každý mesiac chodiť na účet výplata a tým pádom bude vedieť pravidelne splácať mesačné splátky hypotéky.
 
Náklady zamestnanca na hypotéku?
Zamestnanec „nerieši“ koľko odvodov zaplatil štátu, koľko odvodov za neho uhradil zamestnávateľ, koľko uhradil daň z príjmu. Táto celá administratíva je na pleciach zamestnávateľa.
 
Jeho nákladom je poctivo pracovať, aby s ním bol zamestnávateľ spokojný a vyplácal mu načas výplatu. A ďalší náklad  je samotná splátka hypotéky. Tam sa jeho „starosti“ končia.
 
ŽIVNOSTNÍK
V prípade živnostníka to už také jednoduché (no nie beznádejné) nie je.
 
Prečo je to tak?
V prvom rade je potrebné si uvedomiť, ako vníma banka živnostníka. Je to samostatne zárobkovo činná osoba (Ďalej len SZČO). To znamená, že je len na ňom, jeho šikovnosti, odbornosti a mene, koľkých klientov dokáže v priebehu mesiaca či roka obslúžiť. Jeho príjmy, t.j. tržby resp. obraty (to čo mu pristane na jeho podnikateľskom účte) sa môžu mesačne líšiť. A pre banku to „vonia“ v zásade neistotou a preto SZČO posudzuje podstatne prísnejšie.
 
Čo je obrat, tržba a čistý (netto) príjem živnostníka?
V nasledujúcich riadkoch si vysvetlíme pojmy s „dojmami“.
 
Pri konzultácií s klientom – živnostníkom, sa mi často stáva, že na otázku „aký je Váš čistý mesačný príjem?“, dostanem odpoveď: „Ten mám dobrý, niekoľko tisíc mesačne, asi tak 3-4 tisícky. Banka nemôže mať problém schváliť mi hypotéku“.
 
Pravdou je, že obraty, resp. tržby sú peniaze, ktoré musí SZČO „očistiť“  o náklady spojené s kúpou tovarov, ktoré predáva, zaplatiť náklady na nájom, platby dodávateľom, elektriku, vodné, stočné (alebo si uplatní paušálne výdavky). Ak má zamestnancov, musí im uhradiť výplaty, a odviesť všetky možné odvody. Po očistení týchto všetkých nákladov sa dostávame k sume, ktorej hovoríme Základ dane.
 
Zo základu dane, podľa daňového priznania je povinný uhradiť ešte 19% daň z príjmu. Suma, ktorá mu zostane (jeho ročný príjem) vydelí 12 mesiacmi a dozvie sa, aký je jeho skutočný mesačný čistý príjem. V niektorých prípadoch môže prísť poriadne vytriezvenie. Z jeho prvotnej úvahy o 3-4 tisíckach zostane možno tretina z tejto sumy.
 
Kedy predkladať obraty a kedy čistý príjem živnostníka?
Mále povzbudenie na úvod. Narozdiel od zamestnanca si môže živnostník vybrať, či predloží banke ako zdroj svojho príjmu svoje ročné obraty (teda tržby) alebo čistý mesačný príjem (ktorý sme si spoločne vypočítali vyššie). Podľa toho bude banka posudzovať jeho príjmy a výdavky a zváži, či je žiadateľ o úver schopný požadovaný úver splácať, teda či je bonitný.
 
V prípade, že sa rozhodnete predložiť banke Vaše ročné obraty, banka vo všeobecnosti akceptuje určité percento z týchto obratov. V predkoronovej ére sa tieto percentá v závislosti od typu Vašej živnosti, sfére podnikania pohybovali od 10% až do 50%. V prípade právnikov niektoré banky brali do úvahy až 60% z ich ročných obratov. T.j. ak Vaše ročné obraty boli napríklad 100 000 Eur, pri 20% akceptácii vyratúvali váš príjem a bonitu so sumy 20 000 Eur.
 
Žiaľ nástupom koronakrízy sa stali banky obozretnejšie, niektoré sa krátkodobo vyslovene zľakli a tieto percentá zatlačili na minimálne hranice – 10%.
Obraty sú jednoznačne vhodné pri vyšších obratoch, nakoľko aj pri 10% akceptácií obratov môže byť Váš príjem z pohľadu banky dostačujúci. Je rozdiel či máte obrat 20 000 Eur alebo milión Eur ročne.
 
Kedy MAŤ len príjem nestačí – alebo optimalizácia príjmov!?
Po vysvetlení rozdielu medzi predkladaním obratov alebo čistých mesačných príjmov, sa často stretávam s tým, že nie vždy musí živnostníkovi postačovať príjem na získanie hypotéky v dostatočnej výške tak, aby mohol zafinancovať kúpu vybranej nehnuteľnosti.
 
Zvyknem hovoriť, že kúpa nehnuteľnosti je „obchod Vášho života“, preto je potrebné sa na to patrične pripraviť a dohodnúť celú „logistiku“. V dostatočnom časovom predstihu, pred plánovanou kúpou, si dohodnem s klientom stretnutie a prejdeme si jeho príjmy zo živnosti, prejdeme si jeho výdavky a zistíme, akú maximálnu možnú výšku hypotéky si vie „dovoliť“. Ak prídeme nato, že jeho čistý príjem alebo obraty nepostačujú, vypočítam mu, aký by mal byť jeho príjem, aby vedel žiadať o hypotéku, ktorú potrebuje.
 
Následne v spolupráci s jeho účtovníčkou či ekonómkou si zoptimalizuje svoje príjmy. Samozrejme, všetko v zmysle zákona. Ale ani najlepšia účtovníčka na svete nie je Harry Potter.

Vyššie príjmy = schválená hypotéka = vyššie náklady na živnosť!
Predstavte si, že ako živnostník plánujete kúpu nového bytu. Cena je 130 000 Eur.
 
Váš aktuálny ročný obrat je 24 000 Eur. Uplatnili ste si paušálne výdavky a z toho čistý netto príjem Vám vyšiel 628 Eur mesačne. Pri tomto príjme Vám banka vie požičať maximálne 60 288 Eur. Iné príjmy nemáte. Momentálne ostáva už len jediné riešenie, makať a zvýšiť si príjem a skúsiť to opäť o rok, po podaní daňového priznania.
 
V nasledujúcom roku sa Vám darilo a Váš obrat narástol na 46 000 Eur. Uplatnili ste si paušálne výdavky v maximálnej výške 60% resp. 20 000 Eur. Váš netto príjem je tentokrát 1 665 Eur mesačne. Pri tomto príjme Vám banka vie požičať maximálne 159 885 Eur. Suma je dokonca vyššia, akú potrebujete.
 

Rok	2018	2019
Ročný obrat	24 000 Eur	46 000 Eur
Základ dane	8 412 Eur	23 952 Eur
Daň	870 Eur	3 966 Eur
Ročný čistý príjem	7 541 Eur	19 985 Eur
Mesačný čistý príjem	628 Eur	1 665 Eur
Max. výška úveru	60 288 Eur	159 885 Eur

 

• Náklad na daň z príjmu

Proces podania žiadosti o úver pri živnostníkovi je veľmi podobný ako pri zamestnancovi. Len s tým rozdielom, že namiesto potvrdenia o príjme musí predložiť kompletné daňové priznanie (z ktorého bude banka posudzovať Vás príjem) a tiež potvrdenie z daňového úradu, že ste daň aj uhradilli. V opačnom prípade banka Vašu žiadosť nebude posudzovať alebo v horšom prípade ju zamietne.
 
Banka prijala Vašu žiadosť o úver a úspešne Vám ju schválila. Čas „buchnúť“ šampus, tešiť sa a oslavovať!
 

•  Náklad na odvody do sociálnej poisťovne

Na prelome júla a augusta ste obdržali psaníčko zo Sociálnej poisťovne, kde Vám oznámila nový výmer platby odvodov do Sociálnej poisťovne, pretože ste viac zarobili. Z pôvodných 188 Eur narástli na peknú sumu 501 Eur mesačne.
 

•  Náklad na odvody do zdravotnej poisťovne

Približne v rovnakom období nechá o sebe počuť aj vaša zdravotná poisťovňa, ktorá na základe Vašich príjmov z predroka vypočíta nový výmer, splatný od januára nasledujúceho roka. Z pôvodných 88 Eur na 211 Eur mesačne.
 
„Suma sumárum“
Pri potrebe navýšenia príjmu k hypotéke 130 000 Eur, Váš zvýšený náklad na vyšší čistý príjem na živnosti (oproti predošlému roku) môže vyjsť až na niekoľko tisíc Eur. Je však potrebné si uvedomiť, že je to cena za schválený úver a získanie novej nehnuteľnosti v pozícií živnostník.
 

Náklady na hypotéku	2018	2019	Rozdiel
Daň z príjmu	870 Eur	3 966 Eur	3 096 Eur
Sociálna poisťovňa
mesiac	188 Eur	501 Eur	-
rok	2 256 Eur	6 012 Eur	3 756 Eur
Zdravotná poisťovňa
mesiac	88 Eur	211 Eur	-
rok	1 056 Eur	2 532 Eur	1 476 Eur
Ročný náklad spolu			8 328 Eur

 
Samozrejme rozhodol som sa pre trochu „výraznejší“ príklad. Niekedy skutočne len postačuje navýšenie alebo správne zoptimalizovanie príjmu a hypotéku máte tak povediac vo vačku.
 
Nič nie je zadarmo
Ako píše renomovaný americký psychológ vo svojej knihe „Aké drahé je zadarmo?“, každé naše rozhodnutie, či cieľ, má svoju cenu. Nič nie je zadarmo. Rovnako aj práca každého, kto pracuje. Či už ako živnostník ,alebo zamestnanec.
 
Všetko sa dá riešiť
Týmto článkom som chcel všetkých Vás, ktorí sa v mojom blogu našli, povzbudiť, že väčšina našich cieľov a snov je riešiteľných. Niekedy naozaj len stačí začať plánovať, nastaviť seba a „čísla“ tak, aby ich vedela banka akceptovať. 
 
Pokiaľ plánujete v dohľadnej dobe kúpu nehnuteľnosti, a ste živnostník, rovnako ako ja, kľudne mi zavolajte. Rád sa s Vami stretnem a skúsime spoločne splniť Vaše sny a potreby.
 
Teším sa na prípadne skoré stretnutie v príjemnej atmosfére a dobrej káve. Účet ide na mňa.