Hypotekárna trilógia – alebo vybavenie hypotéky v 3. fázach

Vítam Vás na mojom ďalšom blogu  ako mať financie pod kontrolou.
 
Kúpa nového bývania prináša väčšinou dva extrémy pocitov. Na jednej strane pocit nepätia z z blížiacej sa radosti z už konečne vlastného bývania a zároveň adrenalínu, či nám banka dokáže našu žiadosť o hypotéku schváliť.  Málokto si však uvedomuje, že žiadať o hypotéku nie je len 10 minútový úkon, ale celý proces, ktorý  obnáša oveľa viac. Práve v tomto blogu si povieme viac o tom, aké fázy žiadosť o hypotéku obsahuje.


 

Ako sa zvykne hovoriť, každá dobrá komédia (napr. tipu Babovrěsky; Slunce, seno,.... alebo akčné scifi (napr. Matrix) má aspoň 3 časti. Preto hovoríme sérii, že je to trilógia.
 
Na princípe trilógie funguje aj vybavenie žiadosti o hypotéku. Či už je účelom hypotéky, refinancovanie hypotéky, konsolidácia aj spotrebiteľských úverov, výstavba rodinného domu, alebo klasická kúpa bytu, vždy sa tento úverový proces skladá z troch časti, ktoré si nasledujúcich riadkoch rozoberieme na drobné.
 
Prvá časť hypotekárnej trilógie – prípravná fáza pred podaním žiadosti o úver na bývanie
 
Táto fáza patrí k tým najdôležitejším vôbec. Ako píšem v mojom blogu: Kto rozhoduje o výške úveru – banka či žiadateľ?  , ešte pred žiadosťou o samotnú hypotéku je potrebné zistiť, aké sú príjmy a výdavky žiadateľa o hypotéku. Ľudovo povedané, či má vôbec zmysel o predmetnú hypotéku žiadať.
 
Je potrebné zistiť už existujúce záväzky, teda celkový zostatok ešte nesplatených spotrebiteľských úverov, leasingov, čerpanie z kreditnej karty, či povolené prečerpanie. Či má nejaké negatívne záznamy v úverových registroch (neschválené, predschvalené úvery, oneskorené platby splátok, zosplatnené úvery), prípadne či sú voči klientovi vedené exekučne konania.
 
Aká je hodnota kupovanej nehnuteľnosti. Tu je potrebné dať vypracovať znalecký posudok certifikovanému znalcovi, ktorý určí hodnotu kupovanej nehnuteľnosti, na základne ktorej banka zváži, akú maximálnu sumu vie klientovi schváliť. Ďalej je potrebné vedieť, či má klient k dispozícií aj vlastné úspory.
 
Na základe takejto podrobnej analýzy ešte pred podaním žiadosti je možné zhodnotiť, či má vôbec zmysel o zamýšľanú hypotéku vôbec žiadať.
 
Častokrát sa stáva, že klienti bez takejto prípravy nabehnú do banky, v horšom prípade do viacerých bánk, podajú žiadosť a zistia, že ich žiadosť nebudete schválená, prípadne schválená ale v inej výške, ako si predstavovali. Preto z vyššie uvedených dôvodov odporúčam, osloviť ešte pred samotnou žiadosťou o úver skúseného finančného konzultanta, ktorý zhodnotí, na čo jednoducho povedané klienti majú, aké podmienky spĺňajú a až následne sa vyhrnúť do fázy 2.
 
Druhá časť hypotekárnej trilógie – podanie žiadosti o hypotéku
 
Pokiaľ si klient urobil základnú prípravnú analýzu a už vie, aké má možnosti a šance na získanie hypotéky, je čas, podať žiadosť resp. žiadosti do vytipovaných bánk, kde je najvyšší predpoklad, že jeho žiadosť bude schválená.
 
V tejto fáze je potrebné k žiadosti doplniť všetky bankou vyžadované podklady. Pozor! Od banky k banke sa tieto podklady líšia. Výhodou spolupráce s Vašim finančným konzultantom je, že už presne vie, ktorá banka, aké podklady vyžaduje.
 
Nižšie uvediem vo všeobecnosti najžiadanejšie doklady bánk k posúdeniu žiadosti o hypotéku: doklady totožnosti, potvrdenie o príjme, výpisy z účtov, pri podnikateľoch daňové priznanie za predchádzajúce zdaňovacie obdobie, potvrdenie o úhrade dane z príjmu, znalecký posudok k zakladaným nehnuteľnostiam, návrh kúpnopredajnej zmluvy, kde sú presne špecifikované podmienky vyplatenia kúpnej ceny. V prípade refinancovania alebo konsolidácie skôr poskytnutých pôžičiek - úverové zmluvy.
 
Dôležité upozornenie: banka sa Vašou žiadosť začne seriózne zaoberať až po predložení všetkých podkladov. Skôr nie. Pri hypotéke je vždy dôležité na aký účel budú peniaze z úveru použité (kúpa nehnuteľnosti, rekonštrukcia, bezúčelový úver, vysporiadanie BSM, výstavba a podobne), podľa toho sa aj líši zoznam dokladov, ktoré banka bude vyžadovať.
 
Dojmy vs. Pojmy
 
Pokiaľ máte skúsenosť so schvaľovaním spotrebiteľského úveru alebo ľudovo povedané pôžičky na relatívne nízku sumu, napr. 10 000 Eur, ktorý Vám bol schválený v podstate na počkanie, hypotéka je z iného súdku.
 
Okrem potreby doložiť všetky podklady, pri sume 100 000 Eur a viac chce mať banka istotu, že potencionálny klient bude vedieť splácať pravidelné mesačné splátky, počas celej doby splatnosti. Preto doba schvaľovania, aj s ohľadom o vysoký záujem Slovákov o hypotéky sa môže natiahnuť na 2 až 3 týždne.
 
Pokiaľ očakávate, že v pondelok podáte žiadosť o hypotéku a v utorok bude schválená, je tam 1% pravdepodobnosť, že to tak bude. Preto si schvaľovaní hypotéky odporúčam dostatok trpezlivosti, dôveru voči Vášmu finančnému konzultantovi a v neposlednom rade, v prípade podpisovaniu rezervačnej zmluvy na kupovanú nehnuteľnosť, dohodnúť si dostatočnú časovú rezervu.  
 
Tretia časť hypotekárnej trilógie – povinnosti k vyplateniu hypotéky
 
Hypotéka schválená! Tu sa však príbeh ešte zďaleka nekončí. Štandardne si Vás banka predvolá k podpisu úverových zmlúv, samozrejme za predpokladu, že budete s ponukou banky súhlasiť (výška schválenej hypotéky, výška úrokovej sadzby a podobne). Zvyčajne sa ihneď po podpise úverových zmlúv podpisujú záložné zmluvy, ktoré je potrebné následne odniesť na kataster.
 
Každá nehnuteľnosť, ktorá je kupovaná cez hypotekárny úver, musí byť poistená, tzv. poistenie nehnuteľnosti. A súčasne, musí byť vinkulovaná v prospech banky. Čiže Ďalšia povinnosť pre Vás, zriadiť si výhodné poistenie nehnuteľnosti, ktoré musíte pravidelne aspoň raz ročne uhrádzať.
 
Ak kupujete nehnuteľnosť, musíte predložiť už podpísanú riadnu kúpnopredajnú zmluvu. V prípade, že máte časť kúpnej ceny (napr. 20%) zaplatiť z vlastných zdrojov, banka nevyplatí úver až do chvíle, kým nepredložíte doklad o úhrade vlastných zdrojov v prospech predávajúcich.
 
V prípade, že refinancujete hypotéku z inej banky, prípadne spotrebiteľské úvery, je potrebné v bankách požiadať o vyčíslenie zostatku. Niektoré banky vedia toto vyčíslenie vydať na počkanie, iné majú na to až takmer 30 dní.
 
Pomocné barličky, ktoré Vás nič nestoja no ušetria veľa času, času , času
 
Vybaviť si výhodnú hypotéku (rozumej, príprava podkladov, samotná žiadosť a vyplatenie) môže byť jednoduché s jedným prstom v nose. No v závislosti od okolnosti to môže byť aj poriadna dráma na pokračovanie.
 
Pokiaľ chcete mať istotu, že všetko prebehne hladko, odporúčam Vám osloviť skúseného finančného konzultanta, ktorý Vás pripraví na podanie žiadosti (aj polroka dopredu, ak ešte nemáte nájdenú nehnuteľnosť) ako aj vybaví všetko potrebné k čerpaniu hypotéky.
 
Plánujete v dohľadnej dobe kupovať nehnuteľnosť či stavať cez hypotéku? Chcete ušetriť čas? Neváhajte ma kontaktovať kedykoľvek, zn. 24/7