Ak ste sa spoliehali na pád cien nehnuteľností vplyvom koronakrízy, pravdepodobne ste (zatiaľ) ostali sklamaní. Žiadne masívne zlacňovanie sa nekonalo a predpokladá sa, že sa ani diať nebude. Podobná situácia je aj pri prenájmoch.
Tie v Bratislave pred pandémiou dosahovali rekordne vysoké hodnoty. Zatiaľ nedošlo ani k zdražovaniu hypoték a tak sú prenájmy stále menej atraktívne než kúpa vlastnej nehnuteľnosti. V článku sa pokúsime dať odpoveď na otázku či je výhodnejší prenájom alebo hypotéka.
Hypotéka vs. prenájom
Ak by ste brali do úvahy čisto mesačné náklady na prenájom a tie porovnali so splátkou hypotekárneho úveru, ktorým by ste nehnuteľnosť financovali, rozdiel by bol minimálny. Je možné, že splátka hypotéky by bola dokonca o niečo nižšia ako prenájom. Samozrejme, ak hovoríme o byte či dome v rovnakej lokalite, v rovnakom štandarde, rovnakej rozlohy či rovnakého veku.
Lenže, ak chceme nájsť odpoveď na otázku či prenájom alebo hypotéka, je potrebné prehodnotiť viacero faktorov.
Prenájom je na Slovensku skôr ako prestupná stanica k vlastnému bývaniu. Využívajú ho mladí ľudia po presťahovaní sa za prácou, prípadne v snahe o osamostatnenie sa. Je to dočasné riešenie, ktorého najväčšou výhodou je nezávislosť. Nemusíte sa viazať na „x“ rokov. Ak sa vám životná situácia zmení – napríklad zmeníte robotu, nájdete si partnera, budete očakávať prírastok do rodiny, vaše aktuálne bývanie môžete zameniť za iné. Také, ktoré viac vyhovuje vašim aktuálnym potrebám.
Ďalším dôvodom, prečo ísť dočasne do podnájmu, je nedostatočná hotovosť, ktorú potrebujete, ak chcete kúpiť nehnuteľnosť. V prípade hypotekárneho úveru budete potrebovať minimálne 10 – 20 % vlastných prostriedkov z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Samozrejme za predpokladu, že nemáte ešte ďalšiu nehnuteľnosť, ktorou by ste mohli ručiť. Na to, že o nejaký čas budete chcieť investovať do vlastného bývania je potrebné myslieť hneď, ako začnete zarábať. Správne nastaveným sporením si dokážete našetriť na potrebnú spoluúčasť a zároveň svoje úspory zaujímavo zhodnotiť.
Na druhej strane, ak sa plánujete usadiť, ste presvedčení, že ste našli to správne miesto na život alebo ak nastal čas založiť si rodinu, nie je prečo váhať. Kúpa nehnuteľnosti je investícia a šetrenie peňazí zároveň. Podľa štatistík dosiahla priemerná cena prenájmu v Bratislave v minulom roku úroveň 900 €. Len pre porovnanie, za tú sumu by ste mohli od banky teoreticky získať úver vo výške cca 270 000 € (pri úroku 1 % p.a. a dobe splatnosti 30 rokov.). Tak čo myslíte, je teda výhodnejší prenájom alebo hypotéka?
Získať hypotéku je náročnejšie, ale dá sa to
Od tohto roku NBS sprísnila podmienky pre získanie hypotekárneho úveru. Do konca roka 2019 stačilo, aby domácnosti ostala po odpočítaní životného minima a splátok úverov finančná rezerva na chod domácnosti vo výške 20 % čistého príjmu. To znamená, že jeho celková zadlženosť mohla predstavovať 80 % z jeho čistého príjmu. Od januára 2020 to môže byť maximálne 60 %.
Keď sa k tomuto pridala koronakríza, dostupnosť hypoték sa ešte skomplikovala. Banky sú, logicky, opatrnejšie a žiadajú väčšie zabezpečenia, ako tomu bolo pred krízou. Napriek tomu sú hypotéky stále veľmi atraktívne a úrokové sadzby sa aj napriek kríze držia na historických minimách, v niektorých prípadoch hlboko pod jedným percentom ročne. Podľa údajov NBS, priemerná ročná percentuálna miera nákladov, ktorá okrem samotného úroku zohľadňuje aj ostatné náklady spojené s hypotékou, bola na úrovni 1,38 %.
Dá sa povedať, že nízke úrokové sadzby do určitej miery vyrovnávajú sprísnené podmienky, keďže čím nižší je úrok, tým menšia je aj splátka, ktorá „ukrajuje“ menšiu časť disponibilného príjmu. To znamená, že klient môže získať vyššiu hypotéku, ako v prípade, ak by úroková sadzba bola vyššia.
Príklad:
Namodelujme si prípad, že si na základe príjmu môžete dovoliť platiť splátku vo výške 321 €. Pri splatnosti 30 rokov a pri RPMN vo výške 1% budete môcť získať úver na bývanie vo výške približne 100 000 €. Ale len približne 87 000 €, ak by bola RPMN 2 %.
Mať hypotekárneho poradcu je dôležitejšie ako kedykoľvek predtým
Šancu na získanie hypotéky dokážete zvýšiť aj tým, že sa poradíte s odborníkom. Maklér je nezávislý finančný poradca, ktorý nepracuje pre banku, ale pre vás. Vďaka jeho kontaktom v bankách a výbornom prehľade o trhu s úvermi vám dokáže nájsť také produkty, ktoré budú z hľadiska vašich potrieb a možností najvýhodnejšie.
Vďaka nemu nemusíte chodiť od banky k banke a zisťovať si ich podmienky. Všetko potrebné vybaví maklér za vás. Vo FINVIA úplne zadarmo.
Dajte nám o sebe vedieť, náš FINVIA expert vás bude kontaktovať.